Jak na investice III. - nemovitosti

Nemovitosti

Jednou z velmi populárních investičních příležitostí je investice do nemovitostí. Je to zcela logické a má to i svá opodstatnění. Pozor však na rizika, se kterými je nutno počítat. Průměrné kapitálové zhodnocení nemovitostí dosahuje aktuálně hodnot okolo 7% za rok. A co si budeme povídat, je to zajímavé, ale jako u kterékoliv jiné investice není výnos garantován. Chceme-li tedy investovat do nemovitostí, je nutné zohlednit především tři bazální investiční rizika spojená s nemovitostmi: 1. lokalita, 2. lokalita a 3. lokalita. Tato rizika totiž zásadně ovlivňují jeden ze základních parametrů, a to cenu.



Investici do nemovitostí je možné provést v zásadě dvěma způsoby, buď přímo nebo nepřímo. Nepřímá investice do nemovitostí je velmi jednoduchá a dá se realizovat prostřednictvím investičních společností za pomoci podílových fondů, o kterých jsem psal v předchozím článku. Největší výhodou této formy je hlavně JEDNODUCHOST a DIVERZIFIKACE, jelikož nemovitostní fondy mají ve svém portfoliu více různých jednotlivých nemovitostí. V nemalé míře také vysoká likvidita.


Přímá investice do nemovitosti znamená pořízení fyzické nemovitosti. Je na vás, zda to bude zemědělská půda, stavební pozemky, nájemní byt, bytový dům či komerční nemovitost. Dalším důležitým parametrem je samotný záměr, proč vlastně tuto investici realizujeme. Pasivní investice znamená, že nemovitost pouze vlastníme a spekulujeme na růst ceny do budoucna, získáme tak kapitálový výnos. Typicky tedy „parkujeme“ přebytečné peníze. Aktivní investicí rozumějte následný záměr pořízenou nemovitost nadále vytěžovat například nájmem nebo vlastní výdělečnou aktivitou – třeba výsadbou vinice a výrobou vína… V tomto případě ke kapitálovému výnosu dostáváme i výnos běžný. Tomu ale asi všichni rozumíme, takže se podíváme lehce pod pokličku, co vše je s investicí do nemovitosti spojeno.


Nákup nemovitosti

Budeme-li kupovat nemovitost prostřednictvím nějakého zprostředkovatele, například realitní kanceláře, musíme počítat s přirážkou k ceně ve formě provize pro realitní kancelář. Tomu je možné se vyhnout tehdy, domluvíme-li se s majitelem nemovitosti přímo. Správnímu poplatku 1.000,- Kč za zápis do katastru nemovitostí se nevyhneme. Dalším nemilým pozdravem bude daň z pořízení nemovitosti (aktuálně 4%) a následně každoročně také daň z držby nemovitosti.

Investiční nájemní byt

V tomto případě očekáváme běžný i kapitálový výnos. Co všechno ale výsledný výnos ovlivní? Poplatky a daně spojené s pořízením nemovitosti jsem popsal již v předchozím odstavci. Co vše je ale potřeba zohlednit ve výpočtu výše nájemného?

  • Pojištění nájemního bytu je naprostou nezbytností. Riziko škody na majetku nelze zcela vyloučit a současně je nutné pojištění odpovědnosti vůči třetím osobám (co když nájemník vytopí sousedy?).

  • Výši zálohy na energie, internet (smlouvu s dodavateli má většinou uzavřenu majitel).

  • Fond oprav a údržba (musíme počítat s rekonstrukcí bytového jádra a kuchyně 1x za 15 let).

  • Amortizace bytu.

  • Daň z příjmu.

  • Očekávaný zisk.

  • Inflace (valorizace nájmu)

Jaká rizika se objevují u nájemních bytů? Riziko nájemníka:

  • Nájemník neakceptuje valorizaci nájmu (minimálně o inflaci)

  • Nájemník vypoví smlouvu (a majitel nemá okamžitě dalšího zájemce)

  • Majitel vypoví nájemníkovi smlouvu, ale ten se nehodlá vystěhovat

  • Nadměrné opotřebení bytu a jeho vybavení

  • Nájemník pronajímá byt třetím osobám

  • Platební morálka nájemníka

  • Platí pozdě

  • Platí částečně

  • Neplatí vůbec

I tato rizika je nutno zahrnout určitým poměrem do výše nájemého.

Kdo se rozhodne investovat do celého nájemního domu rozkládá výše uvedená rizika mezi jednotlivé nájemníky, takže je tím pádem snižuje.


Výhody investice do nemovitostí

Stávající bytová potřeba vysoce převyšuje dostupnou nabídku, je potřeba pouze dobře vybrat svého nájemníka. Obdobné je to i v případě komerčních nemovitostí. Pravidelné platby nájmu zajišťují příjem kapitálu, který je možno případně dále investovat. Běžný výnos je víceméně znám předem – v závislosti na dohodě s nájemníkem a k tomu ještě přičteme výnos kapitálový, který však zohledníme až při případném prodeji dané nemovitosti.


Nevýhody investice do nemovitostí

Nevýhodou je hlavně likvidita. V případě, že potřebujeme hotovost v menší míře, než je hodnota nemovitosti, těžko se nám podaří prodat jeden pokoj z bytu. Musíme prodat nemovitost celou. Tady nastupují rizika času a ceny. Ne vždy se podaří prodej za požadovanou cenu v požadovaném čase. Kdo chce prodat rychle, většinou musí jít dolů s cenou. Je ale pravda, že v některých lokalitách to tak být nemusí.


Závěr

Investice do nemovitosti svým dílem určitě do investičního portfolia patří. V rámci zamýšlené výše objemu investice je pak na zváženou její forma. Kdo si před realizací investice udělá její podrobnou analýzu, určitě neprohloupí.


CHCI DALŠÍ INFORMACE



Nejlepší příspěvky
Příspěvky se připravují
Zůstaňte s námi...
Nejnovější příspěvky
Archiv
Hledání podle štítků
Následujte nás
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

© 2023 by Bc. Zdeněk Čech, EFA

+420 776 810 069

zdenek.cech@partners.cz